گزینه خرید: راهنمای Pros Cre

• راه حل
  • داده های مجدداً برنامه های وب ، فوراً از هر مرورگر دسک تاپ دسترسی پیدا می کنند.
  • راه حل های داده سیستم های داخلی شما را از طریق API یا فیدهای داده سوخت می کند.
• فن آوری
  • یادگیری ماشین الگوریتم های منحصر به فرد ما سوابق را از هر منبع تلفیق می کند.
  • شبکه داده شبکه ای بی سابقه از ارائه دهندگان داده ها.
  • اوراق بهادار مالکیت اطلاعات مربوط به املاک ، معاملات ، افراد و شرکت ها را برای دسترسی به اطلاعات نمونه کارها به هم وصل می کند.
• پژوهش
  • گزارش های بازار و صنعت محور داده ها را از تحقیقات مجدد گزارش می دهد.
  • تجزیه و تحلیل نگاه بازار از داده های بازار تاریخی از MSA های منتخب.
• منابع
  • وبلاگ
  • داستانهای مشتری
  • رویدادها و وبینارها
  • منابع COVID-19
• در باره
  • مشاغل
  • شرکت

فهرست مطالب

فهرست

• گزینه خرید چیست؟
• چگونه در CRE استفاده می شود؟
• انواع مختلفی از گزینه ها برای خرید
• چرا سرمایه گذاران دوست دارند از آنها استفاده کنند؟
• گزینه های خرید برای خرید

توسط فلیپه آلونسو • 23 اکتبر 2019

این که آیا شما در یک بازار املاک و مستغلات قرمز قرمز هستید یا نه ، استفاده از گزینه ای برای خرید املاک و مستغلات ابزاری قدرتمند برای سرمایه گذاران است که به دنبال زمان بروز قبل از متعهد شدن به خرید ملک هستند.

در این مقاله ، ما نگاهی می اندازیم که چگونه گزینه های خرید توسط سرمایه گذاران و مستاجرین علاقه مند به پیوند دادن یک قطعه از املاک تجاری استفاده می شود.

گزینه خرید املاک و مستغلات چیست؟

گزینه ای برای خرید املاک و مستغلات یک قرارداد قانونی است که به یک خریدار آینده نگر اجازه می دهد تا با یک فروشنده توافق کند ، که در آن به خریدار گزینه اختصاصی برای خرید ملک برای یک دوره زمانی و برای یک خاص (گاهی اوقات داده می شود (گاهی اوقات (بعضی اوقات)متغیر) قیمت.

در طول دوره گزینه ، فروشنده نمی تواند با سایر طرفین علاقه مند به خرید ملک معامله کند.

شایان ذکر است که گزینه ای برای خرید املاک و مستغلات متفاوت از حق امتناع اول است ، که همچنین قدرت مذاکره انحصاری را برای یک دوره زمانی به امضاء می دهد.

در صورتی که صاحب تصمیم به فروش آن را داشته باشد ، حق اول امتناع به عنوان یک اجاره نامه اجاره می شود ، که در آن به یک مستاجر اول داده می شود تا ملک را با قیمت معینی خریداری کند.

با این حال ، بر خلاف گزینه خرید ، حق امتناع اول فقط در صورت تصویب مالک تصمیم به فروش می شود ، که ممکن است در طول مدت اجاره نامه مستاجر اتفاق بیفتد یا نباشد.

چگونه گزینه ای برای خرید در املاک و مستغلات تجاری استفاده می شود؟

گزینه ای برای خرید املاک و مستغلات می تواند اشکال مختلفی داشته باشد.

در برخی موارد ، آن را شبیه به توافق نامه خرید و فروش استاندارد ساخته شده است ، که در آن خریدار مبلغ مشخصی از پول را که در سپرده نگه داشته می شود ، کاهش می دهد.

درست مانند توافق نامه P& S ، گزینه خرید ، نقاط عطف خاصی را که باید در طی یک روند دقت یک سرمایه گذار - در نظر گرفتن ، در صورت تمایل ، بیان شود ، بیان می کند.

اگر یک سرمایه گذار این نقاط عطف را برآورده نکند ، آنها پس از یک دوره زمانی بخشی یا تمام سپرده های خود را از بین می برند.

گزینه ای برای خرید همچنین می تواند به صورت توافق نامه اجاره نامه باشد ، که در آن یک مستاجر اجاره نامه ای را امضا می کند که به آنها امکان خرید (گزینه) ملک را نیز می دهد.

بند گزینه در توافق نامه اجاره تجاری ممکن است چیزی شبیه به این باشد:

"خریدار [مستاجر] حق و گزینه انحصاری را برای خرید املاک و مستغلات شرح داده شده در نمایشگاه پیوست A در طول این توافق نامه [اجاره] برای قیمت ________ دلار دارد."

در بیشتر موارد ، صرف نظر از این که گزینه خرید به شکل توافق نامه P& S یا اجاره نامه است ، قیمت خرید معمولاً ثابت است - قیمتی که خریدار بالقوه و صاحب دارایی از قبل موافقت کرده اند.

گفته می شود ، مواردی وجود دارد که گزینه خرید املاک و مستغلات شامل قیمت متغیر است.

این شرایط می تواند شامل موارد زیر باشد:

• هنگامی که توافق نامه اجاره نامه در طی یک دوره از سالها تمدید می شود ، ممکن است قیمت خرید برای تورم تنظیم شود و یا بر اساس ارزیابی جدید در آن زمان تعیین شود.
• اگر قیمت خرید بر اساس ارزش بازار عادلانه دیگری مانند درآمد ناخالص یا خالص ، نرخ کلاه و غیره تعیین شود.
• اگر خرید به تضمین برخی از حق الزحمه وابسته باشد ، در این صورت ، نتیجه فرآیند حق ارزش خاصیت را تغییر می دهد (نمونه هایی از این زیر).

انواع مختلفی از گزینه ها برای خرید املاک و مستغلات

چهار شکل متداول گزینه ها به شرح زیر است:

1. گزینه مستقیم ، که به خریدار فرصتی می دهد تا ملک را برای مدت معینی با قیمت معینی خریداری کند.

اگر در نهایت ملک را خریداری کنید ، این پول را می توان از نزدیک از قیمت خرید کسر کرد.

اگر ملک را خریداری نکنید ، سپرده گزینه را از بین می برید. این رایج ترین و ساده ترین شکل گزینه است.

2. گزینه نامه اعتبار ، که در آن نامه اعتباری از بانک شما به فروشنده به مبلغ قیمت گزینه صادر می شود.

هزینه نامه اعتبار وجود دارد و بانک به طور معمول درخواست نوعی امنیت را می دهد. در صورت استفاده از گزینه ، نامه اعتبار از بین می رود.

در صورت عدم استفاده از گزینه ، فروشنده ارزش نامه اعتبار را از بانک شما جمع می کند. این یک سرمایه گذار را که مجبور است هر پولی را در جلو قرار دهد از بین می برد ، اما به کاغذهای بیشتری نیاز دارد.

این فرم های گزینه برای خرید املاک و مستغلات کمتر متداول است و برخی از فروشندگان می دانند که این روند برای پیگیری جدی بسیار پیچیده است.

3. گزینه بهره ، به موجب آن سرمایه گذار موافقت می کند که مبلغ بهره را که می توانست در قیمت خرید (یا ارزش ارزیابی شده از ملک) در طول دوره دقت به دست آورد ، به فروشنده بپردازد.

اگر در نهایت تصمیم گرفتید که معامله را ببندید ، پس فروشنده حداقل از این جبران خسارت سود می برد در حالی که این ملک در غیر این صورت گره خورده و برای فروش در دسترس نیست.

این اغلب به عنوان جبران "از دست دادن استفاده" بین زمان فروش و زمان بسته شدن گفته می شود.

4- از گزینه نورد استفاده می شود که خریدار و فروشنده یک بسته بزرگتر را به بسته های کوچکتر تقسیم کنند و هر بسته را برای مبلغی که در ابتدای دوره گزینه تعیین می شود ، می فروشد.

با استفاده از گزینه نورد ، خریدار گزینه ای را در کل بسته قرار می دهد ، اما این امکان را دارد که در دوره های مختلف بسته های تقسیم شده را ببندد. گزینه نورد تا زمانی که تمام بسته ها خریداری شود ادامه می یابد.

اگر تصمیم دارید تمام بسته ها را خریداری نکنید ، مبلغ گزینه برای بسته های باقیمانده خریداری شده اعمال می شود و خریدار گزینه های آینده را رها می کند و بخشی از هزینه اصلی گزینه آنها را از بین می برد.

اینها اغلب توسط توسعه دهندگان مورد استفاده قرار می گیرند که توانایی خرید و یا توسعه مجدد سایت های بزرگتر را به طور هم زمان ندارند (و نمی توانند هزینه های حمل سایر قسمت های سایت را در موقت انجام دهند).

چرا سرمایه گذاران دوست دارند از گزینه هایی برای خرید املاک و مستغلات استفاده کنند؟

دلایل زیادی وجود دارد که سرمایه گذاران تجاری دوست دارند از گزینه هایی برای خرید املاک و مستغلات استفاده کنند.

بعضی اوقات ، گزینه هایی در اجاره فروش یا چیدمان های ساخت و ساز در هنگام فروشنده قادر به بدست آوردن بودجه لازم برای بهبود ملک استفاده می شود.

به عنوان مثال ، شغلی که مالک یک ملک برای سرمایه گذاری های قابل توجهی در تجارت نیاز دارد. بگویید این شرکت نیاز عمده سرمایه دارد ، مانند نیاز به خرید تجهیزات جدید و گران قیمت.

استفاده از یک گزینه راهی برای ورود به یک وضعیت ارزشمند اجاره نامه است که در آن تجارت در نهایت ملک را به فروش می رساند اما پس از آن اجاره نامه ای را برای ادامه فعالیت خارج از فضا تحت مالکیت جدید امضا می کند.

گزینه ها همچنین توسط سرمایه گذاران در شرایطی که پتانسیل توسعه سایت ناشناخته است استفاده می شود.

به عنوان مثال ، یک خریدار آینده نگر ممکن است به یک ملک 2 هکتاری که در حال حاضر برای استفاده از مشاغل صنعتی منطقه بندی شده است ، علاقه مند باشد.

این سرمایه گذار علاقه مند است که سایت را در یک پروژه با کاربرد مختلط توسعه دهد ، با واحدهای مسکونی بالاتر از خرده فروشی طبقه همکف.

در این شرایط ، سرمایه گذار گزینه ای را در مورد املاک و مستغلات به عنوان حق استفاده از سایت برای پروژه کاربردی مختلط قرار می دهد.

با سناریوهای حق ، قیمت خرید به طور معمول براساس آنچه در نهایت تأیید شده است برای رفتن به سایت است.

به عنوان مثال ، یک توسعه دهنده ممکن است گزینه ای را بر روی ملکی قرار دهد که قیمت خرید 15 میلیون دلاری را تعیین می کند ، اما این گزینه شامل مالک فعلی است که به دنبال اصلاحیه پهنه بندی با شهرداری است که باعث می شود بخشی از سایت از مسکونی تبدیل شوداستفاده از دفتر/آزمایشگاه.

اگر مالک فعلی نتواند آن اصلاحیه منطقه بندی را بدست آورد و توسعه دهنده علاقه مند موظف است یک مؤلفه مسکونی را تحت کد منطقه بندی درج کند ، توسعه دهنده ممکن است هنوز ملک را خریداری کند اما با قیمت پایین تر.

توسعه دهنده به جای خرید 15 میلیون دلار با 15 میلیون دلار با پیش بینی اینکه بتوانید 1 میلیون فوت مربع از دفتر/آزمایشگاه ایجاد کنید ، تصمیم می گیرد تنها 10 میلیون دلار بپردازد زیرا توسعه دهنده نیاز مسکونی را به ارزش کمتری در این بازار می داند.

گزینه های خرید املاک و مستغلات نیز معمولاً توسط توسعه دهندگان چند خانواده در مقیاس کوچکتر مورد استفاده قرار می گیرد. در این موارد ، گزینه خرید ممکن است شامل یک مقیاس متغیر مربوط به فرآیند حق باشد.

به عنوان مثال ، این گزینه ممکن است شامل یک قیمت پایه برای ملک بر اساس منطقه بندی موجود باشد-می گویند توسعه دهنده می تواند 8 واحد مسکن را در آن سایت به صورت راست و به صورت منطقه بندی بسازد.

ممکن است یک بند تشویقی در توافق نامه گزینه وجود داشته باشد که به موجب آن قیمت خرید به صورت تدریجی افزایش می یابد ، در هر واحد اضافی مسکن که در نهایت برای سایت مجاز است.

در همین راستا ، سرمایه گذاران غالباً از گزینه هایی برای خرید واقعی برای زمان BIDE برای انجام دقت در سایت استفاده می کنند.

به عنوان مثال، خریدار ممکن است بخواهد برخی از بررسی های اولیه سایت، مانند آزمایش خاک یا تجزیه و تحلیل ژئوتکنیکی را انجام دهد تا مشخص کند چه چیزی را می توان به صورت فیزیکی در سایت ساخت، صرف نظر از اینکه در نهایت چه چیزی در سایت مجاز می شود.

این اغلب شامل نگاهی به اتصالات ابزار موجود است، که اغلب یک عامل کلیدی در توانایی توسعه دهنده برای ساخت انواع خاصی از محصولات هستند (مانند آزمایشگاه مرطوب - که مصرف آب و برق مصرف می کند).

دلیل دیگری که سرمایه گذاران دوست دارند از گزینه ها استفاده کنند این است که برای آنها وقت می گیرد تا سرمایه مورد نیاز یک پروژه را جمع کنند. به عنوان مثال، یک سازنده 400000 دلار در دست دارد و می خواهد ملکی را به قیمت 3 میلیون دلار خریداری کند.

سازنده گزینه ای را روی ملک قرار می دهد، و در عین حال، ارزیابی می کند که آیا می تواند 2. 6 میلیون دلار دیگر مورد نیاز (هرچند وام بانکی، شرکای سهام یا غیره) را جمع آوری کند.

در پایان، دلیل اصلی علاقه سرمایه گذاران به استفاده از گزینه ها برای خرید املاک این است که ریسک نزولی نهایی آنها را کاهش می دهد.

یک سرمایه گذار بیش از حد مشتاق یا مبتدی ممکن است به اشتباه تصور کند که می تواند یک ملک را برای یک بار استفاده دوباره توسعه دهد، اما پس از بسته شدن در ملک، مجوزهای لازم را دریافت نکند.

در این صورت، خریدار ممکن است بر اساس فرض نادرست خود مبنی بر اینکه می تواند چیزی بسازد که در نهایت نمی تواند آن را بسازد یا تامین مالی کند، برای یک ملک اضافه پرداخت کند.

سرمایه گذاری هایی که از یک گزینه استفاده می کنند، به جای سهم قابل توجهی از سهام خود، تنها با در معرض خطر قرار دادن پرداخت اختیار خود، ریسک نزولی خود را محدود می کنند.

گزینه های متحرک برای خرید املاک و مستغلات

سرمایه گذاران همچنین می توانند از گزینه های خرید برای کسب سود استفاده کنند. اکثر گزینه ها شامل یک بند هستند که خریدار احتمالی می تواند شرایط معامله را انجام دهد یا با رضایت مالک، خریدار دیگری را برای انجام شرایط معامله پیدا کند.

پس چگونه سرمایه گذار پول در می آورد؟

در اینجا یک مثال وجود دارد: یک سرمایه گذار یک گزینه یک ساله برای خرید یک ملک قرار می دهد.

خریدار و فروشنده با قیمت فروش از قبل توافق می کنند. اما در پشت صحنه، سرمایه گذار احساس می کند که بازار در مسیر صعودی قرار دارد و معتقد است که در این دوره یک ساله، ارزش ملک افزایش خواهد یافت.

در همین حال، سرمایه گذار شروع به خرید می کند تا خریدار دیگری را که علاقه مند به خرید ملک است پیدا کند.

سرمایه گذار ممکن است گزینه ای برای خرید ملک به قیمت 1 میلیون دلار داشته باشد، اما پس از آن شخص دیگری را پیدا می کند که مایل به خرید ملک به قیمت 1. 2 میلیون دلار است. سرمایه گذار اساساً این گزینه را به خریدار دیگری بازمی گرداند، در این فرآیند 200000 دلار به دست می آورد بدون اینکه نیازی به انجام کار دیگری جز امضای برخی اسناد و مدارک باشد.

همانطور که می بینید، دلایل زیادی وجود دارد که چرا سرمایه گذاران دوست دارند از گزینه های خرید ملک استفاده کنند. آنها انعطاف پذیری بیشتر و فرصت های سرمایه گذاری کم ریسک و کم هزینه را برای خریداران فراهم می کنند.

بینش ها و فرصت های املاک تجاری را با سهولت بازگشایی کنید. جستجو را شروع کنید

پلت فرم REONOMY

بینش ها و فرصت های املاک تجاری را به راحتی باز کنید