ماشین حساب املاک اجاره ای

سرمایه گذاری در املاک اجاره به سرمایه گذاری شامل املاک و مستغلات و خرید آن و به دنبال آن هلدینگ ، لیزینگ و فروش آن است. بسته به نوع املاک اجاره ، سرمایه گذاران برای سودآوری از سرمایه گذاری خود به سطح خاصی از تخصص و دانش نیاز دارند. املاک و مستغلات می تواند بیشترین خواص قابل استفاده باشد ، مانند یک واحد واحد ، یک دوبلکس ، یک خانه تک خانواده ، یک مجتمع کامل آپارتمان ، یک پلاستیک خرده فروشی تجاری یا یک فضای اداری. در برخی موارد ، از املاک صنعتی نیز می توان به عنوان سرمایه گذاری در املاک اجاره استفاده کرد. به دلیل وجود عوامل مختلفی که ناشی از مقیاس بزرگتر است ، خواص اجاره تجاری بیشتر ، مانند مجتمع های آپارتمانی یا ساختمانهای اداری پیچیده تر و دشوار است. برای خواص قدیمی تر ، هزینه های نگهداری و تعمیر بالاتری معمولی است.

سرمایه گذاری در املاک اجاره عموماً با سرمایه و جریان نقدی وابسته به میزان نقدینگی پایین است. با این حال ، در مقایسه با بازارهای سهام ، سرمایه گذاری در املاک اجاره بها معمولاً پایدارتر است ، مزایای مالیاتی دارند و احتمالاً در برابر تورم محافظت می کنند. با توجه به تجزیه و تحلیل مالی مناسب ، آنها می توانند سرمایه گذاری های سودآور و ارزشمند باشند. ماشین حساب املاک اجاره می تواند به اجرای شماره ها کمک کند.

روش های مختلفی وجود دارد که سرمایه گذاری های املاک اجاره ای درآمد کسب می کنند. اولین مورد این است که سرمایه گذاران به طور منظم ، معمولاً به صورت ماهانه ، به صورت پرداخت اجاره از مستاجران ، به طور منظم جریان نقدی را بدست می آورند. علاوه بر این ، مانند مالکیت هرگونه حقوق صاحبان سهام ، املاک اجاره ای به سرمایه گذار امکان کسب سود از قدردانی یا افزایش ارزش را در طول زمان از ملک می دهد. بر خلاف درآمد اجاره ، یک فروش یک بازده بزرگ و یکپارچه را فراهم می کند.

مسئولیت ها

سرمایه گذاری در املاک اجاره ای درآمد منفعل نیست. به زمان و کار نیاز دارد. سرمایه گذار یا مالک باید نقش صاحبخانه و کلیه مسئولیت های شغلی مرتبط با آن را بر عهده بگیرد.

مسئولیت های کلی داشتن یک ملک اجاره شامل موارد زیر است:

• مدیریت مستاجر - مستاجران ، انجام غربالگری پس زمینه برای مستاجران بالقوه ، ایجاد قراردادهای اجاره نامه قانونی ، جمع آوری اجاره و اخراج مستاجران در صورت لزوم.
• تعمیر و نگهداری ملک - صندلی ، نگهداری ، نوسازی و غیره
• اداری - اسناد و مدارک ، تنظیم اجاره ، رسیدگی به مالیات ، پرداخت کارمندان ، بودجه بندی و غیره

معمول است که صاحبان املاک اجاره ای شرکت های مدیریت املاک را با هزینه ثابت یا درصد استخدام کنند تا تمام مسئولیت ها را بر عهده بگیرند. سرمایه گذاران که زمان محدودی دارند ، که در نزدیکی ملک اجاره خود زندگی نمی کنند ، که علاقه ای به مدیریت دستی ندارند ، یا اینکه بتوانند هزینه آن را بپردازند می توانند از استخدام یک شرکت مدیریت املاک بهره مند شوند. این تقریباً تخمین زده می شود که حدود 10 ٪ از درآمد املاک اجاره ای داشته باشد.

دستورالعمل های عمومی

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند پیچیده باشد ، اما برخی از اصول کلی وجود دارد که به عنوان نقاط شروع سریع هنگام تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری ها مفید هستند. با این حال ، هر بازار متفاوت است و بسیار ممکن است که این دستورالعمل ها برای موقعیت های خاص کار نکنند. این مهم است که با آنها به عنوان چنین رفتار شود ، نه به عنوان جایگزینی برای تجزیه و تحلیل مالی سخت و نه مشاوره متخصصان املاک و مستغلات.

50 ٪ قانون - مبلغ اجاره نامه اجاره ای از هزینه های عملیاتی حدود 50 ٪ از درآمد را معلق می کند. هزینه های عملیاتی شامل وام مسکن یا بهره نیست. 50 ٪ دیگر می تواند برای پرداخت وام ماهانه وام استفاده شود. این می تواند برای تخمین سریع جریان نقدی و سود یک سرمایه گذاری استفاده شود.

1 ٪ قانون - پس از تعمیرات ، درآمد اجاره ماهانه ناخالص باید 1 ٪ یا بیشتر از قیمت خرید ملک باشد. شنیدن افرادی که از قانون 2 ٪ یا حتی 3 ٪ استفاده می کنند غیر معمول نیست - بالاتر ، بهتر.

یک قانون کمتر شناخته شده قانون 70 ٪ است. این یک قانون برای خرید و چرخاندن املاک و مستغلات پریشانی برای سود است ، که بیان می کند که قیمت خرید باید کمتر از 70 ٪ از ارزش ترمیم پس از ترمیم (ARV) منهای تعمیر (توانبخشی) باشد.

نرخ بازده داخلی

نرخ بازده داخلی (IRR) یا بازده سالانه سالانه نرخ سالانه است که در هر دلار سرمایه گذاری شده برای دوره ای که سرمایه گذاری می شود ، بدست می آید. این امر به طور کلی توسط بیشتر ، اگر نه همه ، سرمایه گذاران به عنوان راهی برای مقایسه سرمایه گذاری های مختلف استفاده می شود. هرچه IRR بالاتر باشد ، سرمایه گذاری مطلوب تر خواهد بود.

IRR یکی از مهمترین معیار سودآوری یک ملک اجاره ای است. نرخ سرمایه بسیار اساسی است و بازده جریان پول نقد سرمایه گذاری (CFROI) ارزش زمانی پول را به خود اختصاص نمی دهد.

میزان سرمایه گذاری

نرخ کلاه بهترین شاخص برای مقایسه سریع املاک سرمایه گذاری است.

همچنین می تواند برای ارزیابی نرخ کلاه گذشته یک ملک برای به دست آوردن برخی از بینش در مورد نحوه عملکرد این ملک در گذشته مفید باشد ، که ممکن است به سرمایه گذار اجازه دهد تا نحوه عملکرد این ملک در آینده را باردار کند.

اگر اندازه گیری درآمد عملیاتی خالص برای یک ملک اجاره ای خاص پیچیده باشد ، تجزیه و تحلیل جریان نقدی با تخفیف می تواند یک جایگزین دقیق تر باشد.

بازده جریان نقدی سرمایه گذاری

هنگام خرید ملک اجاره با وام ، باید جریان نقدی با دقت مورد بررسی قرار گیرد. خرابی سرمایه گذاری در املاک اجاره می تواند در اثر جریان نقدی منفی و منفی ایجاد شود. بازده جریان نقدی سرمایه گذاری (CFROI) یک معیار برای این کار است. CFROI که گاهی اوقات بازپرداخت نقدی بر روی نقره خوانده می شود ، به سرمایه گذاران کمک می کند تا ضررها/سودهای مرتبط با جریان نقدی مداوم را شناسایی کنند. املاک اجاره پایدار به طور کلی باید درصد CFROI سالانه افزایش یابد ، معمولاً به دلیل پرداخت وام استاتیک به همراه درآمد اجاره ای که با گذشت زمان قدردانی می کنند.

چیزهایی که باید در خاطر داشته باشید

به طور کلی ، هرچه IRR ، CFROI و نرخ کلاه سرمایه گذاری بالاتر باشد ، بهتر می شود. در دنیای واقعی ، بسیار بعید است که سرمایه گذاری در یک ملک اجاره دقیقاً طبق برنامه ریزی شده یا مطابق با این ماشین حساب املاک اجاره ای انجام شود. بسیاری از فرضیات مالی در مدت زمان طولانی تمدید می شوند (معمولاً چند دهه) ممکن است منجر به شگفتی های نامطلوب/غیر منتظره شود. این که آیا یک رکود کوتاه ارزش یک ملک را به طور قابل توجهی کاهش می دهد ، یا ساخت یک مجموعه خرید پر رونق ، مقادیر را باد می کند ، هر دو می توانند تأثیرات چشمگیری بر میزان کلاه ، IRR و CFROI داشته باشند. حتی تغییرات سطح متوسط مانند افزایش در هزینه های نگهداری یا نرخ خالی می تواند بر تعداد آنها تأثیر بگذارد. اجاره ماهانه همچنین ممکن است از سال به سال به شدت نوسان داشته باشد ، بنابراین اجاره تخمین زده شده از زمان معینی و استخراج آن چندین دهه به آینده بر اساس نرخ تقدیر ممکن است واقع بینانه نباشد. علاوه بر این ، در حالی که قدردانی از مقادیر به حساب می آید ، تورم نیست ، که ممکن است چنین چهره های بزرگی را به طرز چشمگیری تحریف کند.

انواع دیگر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

گذشته از املاک اجاره ، روش های بسیاری دیگر برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد. در زیر چند سرمایه گذاری مشترک دیگر لیست شده است.

اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REITS) شرکت هایی هستند که به سرمایه گذاران اجازه می دهد پول خود را برای پرداخت بدهی یا سرمایه گذاری در سهام در مجموعه ای از املاک یا سایر دارایی های املاک و مستغلات جمع کنند. REIT ها را می توان به عنوان خصوصی ، معامله ای عمومی یا غیر تدارک عمومی طبقه بندی کرد. REITS ایده آل برای سرمایه گذارانی است که می خواهند در معرض املاک و مستغلات قرار بگیرند بدون اینکه بخواهند از طریق یک معامله سنتی املاک و مستغلات انجام دهند.

در بیشتر موارد ، REITS منبع درآمد منفعل به عنوان بخشی از نمونه کارها متنوع از سرمایه گذاری ها است که به طور کلی شامل سهام و اوراق است.

خرید و فروش

خرید و فروش (که گاهی اوقات تجارت املاک و مستغلات نامیده می شود) شبیه به سرمایه گذاری در املاک اجاره است ، مگر اینکه لیزینگ کمی در آن دخیل نباشد. به طور کلی ، املاک و مستغلات خریداری می شوند ، پیشرفت ها انجام می شود و سپس برای سود ، معمولاً در یک بازه زمانی کوتاه فروخته می شود. بعضی اوقات هیچ پیشرفتی انجام نمی شود. هنگام خرید و فروش خانه ها ، معمولاً به آن تلنگر خانه می گویند. خرید و فروش املاک و مستغلات برای سود به طور کلی نیاز به دانش و تخصص عمیق در بازار دارد.

عمده

عمده فروشی روند یافتن معاملات املاک و مستغلات ، نوشتن قرارداد برای دستیابی به معامله و سپس فروش قرارداد به یک خریدار دیگر است. عمده فروش هرگز در واقع صاحب املاک و مستغلات نیست. در بیشتر موارد ، REITS منبع درآمد منفعل به عنوان بخشی از یک سبد متنوع از سرمایه گذاری ها است که به طور کلی شامل سهام و اوراق است.