چرا استرالیا یک بحران اجاره ای دارد و در مورد آن چه می توان انجام داد؟

چنین فشارهایی برای اجاره مسکن اجاره بها باعث افزایش اجاره می شود ، و در نتیجه اجاره های ترکیبی ملی (یعنی برای خانه ها و آپارتمان ها) بالاترین میزان آنها تاکنون بوده است: 542 دلار در هفته (برای نوامبر 2022).

چرا ما یک بحران اجاره ای داریم؟

این بحران مسکن اجاره ای غیرقابل کنترل و در دسترس نیست ، نتیجه بسیاری از دلایل است و به راه حل های متنوعی نیاز دارد.

خانه های کافی برای ادامه جمعیت و رشد خانواده نیست

در سطح اساسی ، استرالیا به مسکن جدید کافی نیاز دارد تا تقریباً یک میلیون خانوار جدید که بین سرشماری سال 2016 و 2021 تشکیل شده است ، در خود جای دهد. افزایش 11. 9 درصدی (یا به طور متوسط 197. 826 خانوار در سال). یکی از دلایل افزایش تعداد خانوارهای جدید این است که بین سرشماری سال های 2016 و 2021 تعداد زیادی از خانواده های مجرد افزایش یافته است ، تا حدودی ناشی از خرابی روابط و خانه های مشترک به دلیل قفل های Covid است. در مقایسه ، بین سرشماری سال 2011 تا 2016 تنها 7. 1 درصدی در خانوارهای مجرد افزایش یافته است.

تعداد مسکونی های جدید مسکونی با تعداد خانوارهای جدید همراه نبود و تنها 10. 6 درصد درصدی افزایش یافته است (حدود 198،000 مسکونی جدید در هر سال). این تعداد شامل مسکن های بدون استفاده ، مانند خانه های دوم یا خانه های تعطیل است که برای اجاره یا خرید توسط خانوارهای تازه تشکیل نشده در دسترس نیست.

از آنجا که میزان تشکیل خانواده بیشتر از افزایش مسکن های جدید است ، این منجر به افزایش فشارها بر تقاضای مسکن می شود.

جدول 1: نرخ خالی اجاره و افزایش اجاره ، استرالیا 2016-2022

جدول 2: جمعیت و تعداد خانواده ، استرالیا 2016-2022

برای تركیب بیشتر فشارهای افزایش تشکیل خانواده ، كاهش تعداد مسكن جدید در حال ساخت وجود دارد. در تعداد اقامتگاه های جدید که در ژوئن سال 2022 در استرالیا ساخته شده است (در مقایسه با سه ماهه قبلی) 2. 7 درصد کاهش یافته است. تعداد مسکن های جدید در سال تا پایان ژوئن 2022 (174. 931 مسکن) 18. 6 درصد کمتر از سال تا پایان ژوئن 2019 (214. 819 مسکن) بود ، قبل از محدودیت های COVID در سراسر جهان. مشکلات زنجیره تأمین و کمبود کار در حال کاهش سرعت ساختمان خانه و ترک پروژه ها ناتمام است و به فشارهای مسکن می افزاید.

مهاجرت داخلی

در حالی که نرخ خالی اجاره ملی بد است ، در شهرها و مناطق متفاوت است. در سپتامبر 2022 ملبورن نرخ 1. 4 درصد ، سیدنی 1. 3 درصد ، کانبرا 1 درصد ، داروین 0. 7 درصد ، بریزبن 0. 7 درصد ، هابارت 0. 5 درصد ، پرتو 0. 4 درصد و آدلاید از0. 3 درصدمناطق منطقه ای نیز بسیار ضعیف بود ، با نمونه هایی از قارچ ها و ساحل طلا (QLD) هر دو 0. 5 ٪ ضبط کردند ، در حالی که ساحل شمالی دور (QLD) دارای میزان خالی 1 درصد و جزیره کانگورو (SA) 0 درصد است.

بین سالهای 2016 و 2021 ، منطقه ای استرالیا 184،000 نفر را به دست آورد که از زندگی قبلاً در یک پایتخت زندگی می کردند ، بیش از دو برابر تعداد 81،600 نفر که در سرشماری سال 2016 فاش شده اند. این افزایش عمدتاً توسط افرادی که به سمت کوئینزلند منطقه ای و روستایی (63،700) ، ویکتوریا منطقه ای و روستایی (62،900) و NSW منطقه ای و روستایی (59،000) حرکت می کردند ، هدایت می شد. چنین تعداد بزرگ مهاجرت داخلی تأثیر واقعی بر میزان جای خالی محلی در مناطق منطقه ای و روستایی ، به ویژه در کوئینزلند دارد.

بازگشایی مرزهای بین المللی

کمبود مسکن اجاره ای در طول همه گیری کووید، زمانی که دانشجویان و کارگران بین المللی از زندگی در استرالیا محدود شدند، به طور موقت کاهش یافت. در آن زمان نرخ جای خالی در سراسر سیدنی در می 2020 به 4 درصد (و 16. 2 درصد در CBD) و 4. 7 درصد در ملبورن رسید. تعداد مهاجران خارج از کشور از 2. 26 میلیون نفر در ژانویه 2020 به کمترین میزان 10000 نفر در آگوست 2020 کاهش یافت، اما از نوامبر 2021 (70000 نفر) به 1. 07 میلیون نفر در سپتامبر 2022 افزایش یافت. تعداد دانشجویان بین المللی تنها از 230 نفر افزایش یافته است. در آگوست 2021 به 40650 در آگوست 2022 رسید. اگرچه این شاید دلیل اصلی استرس فعلی قیمت مسکن نیست، اما عاملی است در آن که با بازگشایی مرزهای استرالیا و افزایش تقاضا برای مسکن اجاره ای، نرخ خانه های خالی به کاهش یافته است. پایین های چشمگیر

تاثیر اجاره کوتاه مدت

تأثیر مسکن اجاره ای که از اجاره بلندمدت به بازار اجاره کوتاه مدت (به عنوان مثال AirBnB) حذف می شود نیز عاملی در بدتر شدن نرخ خانه های خالی بوده است، اما عموماً فقط در مناطق خاص. تحقیقات AHURI نشان می دهد که «سکوهای اجاره کوتاه مدت مانند Airbnb احتمالاً به طور قابل توجهی مقرون به صرفه بودن اجاره را در کل شهرهای بزرگ ما بدتر نمی کنند، اما بر در دسترس بودن املاک اجاره ای در مناطق پرتقاضای درون شهری با جذابیت گردشگری قابل توجه تأثیر می گذارند».

برای مستاجران در مناطق ساحلی و منطقه ای غنی از گردشگری، تأثیر اجاره کوتاه مدت آشکار است. قبل از کووید، تحقیقات AHURI با تمرکز بر تاسمانی نشان داد که بین سال های 2016 تا مارس 2020، املاک موجود در بازار اجاره کوتاه مدت افزایش یافته است. بازار اجاره کوتاه مدت دوباره پس از ژوئن 2020.

برای بهبود بحران اجاره در استرالیا چه کاری می توان انجام داد؟

در ساده ترین حالت، برای کاهش بحران اجاره، استرالیا نیاز به ساخت خانه های اجاره ای با موقعیت مناسب تری دارد که برای افراد کم درآمد مقرون به صرفه باشد. استراتژی های تحقق این امر می تواند شامل هدف گیری مؤثرتر کمک های اجاره مشترک المنافع (CRA) باشد. افزایش CRA برای همسویی بهتر با اجاره در مناطق محلی؛و بهبود ارتباط بین بازارهای مسکن برون شهری و اقماری شهر و مناطق پر شغل.

انواع خانه های مناسب را در مکان های مناسب بسازید

در حالی که پایین نگه داشتن قیمت مسکن ضروری است ، همچنین بسیار مهم است که مسکن ارزان قیمت در مناطق مناسب ساخته شود. تحقیقات اخیر AHURI در سال 2021 نشان می دهد که اگرچه خانوارهای کم درآمد (به عنوان مثال با درآمد خانوار بین 21 تا 40 درصد توزیع درآمد استرالیا) بخش مهمی از نیروی کار هستند ، اما آنها به طور فزاینده ای قادر به یافتن مسکن اجاره ای ارزان قیمت در نزدیکی مراکز اشتغال استرالیا نیستندمناطق مهم شهری. در سراسر استرالیا ، کمبود 173،000 مسکن مقرون به صرفه در بخش اجاره خصوصی برای این خانوارها وجود دارد و 71 درصد اجاره غیرقابل تحمل را پرداخت می کنند که بیش از 30 درصد از درآمد خانوار است.

نتیجه این است که کار کردن با خانواده های کم درآمد "استرس مقرون به صرفه بودن ، رفتارهای رفت و آمد ، یا هر دو برای دسترسی به فرصت های شغلی است." برای کاهش عدم تطابق بین مناطق غنی از اشتغال و مسکن ارزان قیمت ، تحقیقات AHURI سه گزینه اصلی سیاست را مشخص کرد: "افزایشمسکن اجاره ای مقرون به صرفه در نزدیکی مناطق کلیدی اشتغال ؛بهبود دسترسی و اتصال به بازارهای مسکن شهری حومه و ماهواره ای از طریق سرمایه گذاری استراتژیک در زیرساخت های حمل و نقل و ارتباطات. و "عدم تمرکز متمرکز"-ایجاد خوشه های جدید اشتغال از طریق مداخلات بودجه مبتنی بر مکان استراتژیک و نوآوری دیجیتال. "

برای کمک به اطمینان از انواع مناسب خانه ها در مکان های مناسب ، Ahuri در حال انجام یک تحقیق تحقیقاتی ، "" تحقیق در مورد پیش بینی آینده های شهری و منطقه ای استرالیا ، "برای به دست آوردن بینش های جدید در مورد پویایی و رشد جمعیت ، از جمله رانندگان منطقه است. تحرک ، در سراسر شهرها و مناطق استرالیا. یافته های پرس و جو ، تسویه حساب و برنامه ریزی زیرساخت های آینده را در سطح ملی ، ایالتی و محلی آگاه و راهنمایی می کند.

کمک اجاره هدف به طور مؤثر

از زمان معرفی آن در سال 1958 CRA "به شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) فهرست بندی شد ، بنابراین در جایی که اجاره بها بیشتر از CPI افزایش یافته است ، ارزش واقعی CRA حفظ نشده است. در حقیقت ، در حال حاضر بیش از یک سوم از دریافت کنندگان کم درآمد CRA پس از کسر CRA از اجاره خود ، هنوز در استرس مقرون به صرفه مسکن هستند.

برای غلبه بر ناتوانی CRA در حمایت کامل از هزینه های مسکن مستاجران کم درآمد ، Ahuri اصلاحات مربوط به CRA را الگوبرداری کرده است. هدف قرار دادن قوانین واجد شرایط بودن برای کسانی که کاملاً به آن احتیاج دارند می تواند تعداد دریافت کنندگان CRA را که 44 درصد در استرس مسکن دارند ، کاهش دهد. در همین زمان ، این هزینه سالانه 1. 2 میلیارد دلار صرفه جویی می کند. با این حال ، به عنوان یک برنامه کمک به رفاه بودجه مشترک المنافع ، CRA با محدودیت های قانون اساسی محدود می شود زیرا دولت استرالیا مجاز است فقط پرداخت های تأمین اجتماعی را انجام دهد ، که شامل اجاره یا سایر پرداخت های مسکن به خودی خود نیست. "می تواند دولت مشترک المنافع را برای پرداخت کمک های اجاره ای به افراد واجد شرایط ، به ایالت ها و سرزمین ها کمک کند.

عرضه زمین و خانه ها را در مکانهایی که مورد نیاز آنها هستند افزایش دهید

البته ، همه درآمد کم ، اجاره خانوارها (یا می خواهند زندگی کنند) در یک شهر یا مناطق مهم شهری. با این حال ، در دسترس بودن مسکن اجاره ای اغلب در مناطق منطقه ای و روستایی بسیار محدود است. اگرچه زمین ممکن است بسیار ارزان تر از شهرهای بزرگ باشد ، محدودیت هایی وجود دارد: زمین منطقه ای برای کشاورزی قادر به ساخت آن نیست. و هزینه های بالاتری در ساخت و ساز در مناطق به دلیل کمبود نیروی کار تخصصی ، هزینه های اضافی برای ایجاد مصالح ساختمانی ، الزامات برای ایجاد استانداردهای گران قیمت در مناطق مستعد آتش سوزی ، مشکل در دریافت وام های بانکی در مناطق محدود اقتصادی و هزینه های بالاتر مسکن وجود دارد. بیمه در مناطقی که در معرض خطر آتش سوزی و سیل هستند.

در نتیجه چنین خطرات اقتصادی ، سرمایه گذاران بخش اجاره خصوصی نسبت به تعهد به مسکن منطقه ای و روستایی کمتر مشتاق هستند ، به ویژه که خانوارهای منطقه ای به طور کلی درآمد کمتری نسبت به خانواده های کلانشهر دارند (و نمی توانند اجاره بیش از حد بالایی داشته باشند) و رشد سرمایه نیز رشد سرمایه است. معمولاً در کلانشهرها بیشتر (اگرچه افرادی که برای فرار از کاوید به مناطقی می روند ، تا ژوئیه سال 2020 5 درصد در سال ، 5 درصد در سال را افزایش می دادند ، که در آن زمان نرخ رشد در شهرها را پیشی می گرفت).

افزایش در CRA برای مستاجران در مناطق منطقه ای و روستایی ممکن است مستاجران را که قادر به پرداخت اجاره بها هستند ، افزایش دهد که می تواند باعث افزایش عرضه مسکن اجاره ای شود ، به ویژه افزایش مسکن اجتماعی ارزان قیمت ارائه شده توسط ارائه دهندگان مسکن جامعه.

توافق نامه ملی مسکن که اخیراً اعلام شده است ، که هدف آن تشویق ساختمان یک میلیون خانه جدید مستقر در طی پنج سال از سال 2024 است ، تشخیص می دهد که دولت مشترک المنافع "نقش مهمی در امکان و شروع سرمایه گذاری دارد."مسکن جدید توسط بازار خصوصی تأمین می شود ، این توافق نامه برای تسریع در توسعه مانند ارائه "گزینه های تأمین مالی از طریق صندوق آینده مسکن استرالیا برای تسهیل سرمایه گذاری نهادی در مسکن اجتماعی و ارزان قیمت" در نظر گرفته شده است.