اهرم در سرمایه گذاری املاک

در این مقاله در مورد املاک یکشنبه های ما به بررسی آنچه در سرمایه گذاری در املاک است ، می پردازیم.

بسیاری از ما از بدهی به عنوان روشی برای زندگی استفاده می کنیم. داشتن گزینه های انعطاف پذیر برای وام گرفتن پول و پرداخت آن با بهره به ما امکان می دهد مواردی را خریداری کنیم که در غیر این صورت از دسترس ما خارج باشد.

بسیاری از افراد به شکل: بدهی دارند و از آنها استفاده می کنند:

• کارت های اعتباری
• واما
• اتومبیل در امور مالی
• قراردادهای تلفن ، از خرید جدیدترین تلفن هوشمند.
• اضافه تصفیه
• مراسم ازدواج
• وام های کوتاه مدت
• لیست ادامه دارد ...

در امور مالی شخصی عمدتاً برای مدیریت زندگی روزمره استفاده می شود. با این حال ، بدهی نیز می تواند به عنوان یک ابزار سرمایه گذاری استفاده شود.

رابرت کیوساکی اغلب در مورد ایده بدهی خوب و بدهی پدر صحبت می کند.

یکی از راه هایی که می توانید از بدهی استفاده کنید ، سرمایه گذاری در یک ملک و ایجاد سود در قالب درآمد اجاره ماهانه است. به طور خاص ، می توانید از اهرم در ملک استفاده کنید تا بازده خوبی داشته باشید.

با خواندن بخش های آموزنده زیر ، نحوه استفاده از اهرم ملک را به نفع خود خواهید فهمید. بیایید با دریابیم که دقیقاً چه اهرمی است.

تعریف اهرم

بیایید دقیقاً تعریف کنیم که اهرم در سرمایه گذاری املاک چیست.

اهرم از سرمایه وام گرفته شده برای افزایش بازده سرمایه گذاری در املاک شما استفاده می کند. این اساساً بدان معنی است که شما عمداً به بدهی می روید ، بنابراین می توانید از آن پول وام گرفته شده برای ایجاد بازده خوبی در املاک خریداری شده استفاده کنید.

اهرم تکنیکی است که توسط افراد و شرکت ها برای گسترش پتانسیل بازده استفاده می شود. به طور خلاصه ، اهرم اساساً از پول بانک برای کار برای شما استفاده می کند.

اصطلاح "اهرم" استفاده می شود زیرا شما برای حداکثر رساندن توانایی خود در خرید املاک سرمایه گذاری بیشتر ، بدون نیاز به تأمین اعتبار 100 ٪ از قیمت خرید ملک ، از پول افراد دیگر استفاده می کنید.

چگونه اهرم کار می کند

اهرم مبلغ پولی است که برای تأمین مالی یک سرمایه گذاری ملک در مقایسه با ارزش ملک وام می گیرید.

بگذارید یک مثال سریع انجام دهیم تا به شما کمک کنیم تا درک کنید که چگونه اعمال اعمال در سرمایه گذاری در املاک کار می کند.

نمونه اهرم

• بیایید بگوییم که شما یک ملک سرمایه گذاری با قیمت 100000 پوند دارید.
• شما از 50،000 پوند خرید برای اجازه وام استفاده کرده اید
• شما از 50،000 پوند از پول نقد خود استفاده می کنید.

50 ٪ در این ملک اعمال می شود. شما از 50 ٪ وام مسکن و 50 ٪ از پول نقد خود (حقوق صاحبان سهام) استفاده کرده اید.

آیا این مثال اهرمی معنی دارد؟در قسمت نظرات پایین ما را آگاه کنید.

هرچه میزان اهرم بیشتری داشته باشید ، بازده بالقوه سرمایه گذاری شما (ROI) بیشتر خواهد بود. سرمایه گذاری دارایی اهرم در هنگام افزایش قیمت خانه و قیمت اجاره بها بهترین کار را انجام می دهد. در حالی که این قیمت ها افزایش می یابد ، وام ماهانه شما ثابت می ماند.

برای محاسبه اهرم ملک خود ، به سادگی مبلغ تأمین مالی ملک را بر اساس ارزش ملک تقسیم کنید. این به عنوان نسبت وام به ارزش (LTV) شناخته می شود.

بیایید نمونه دیگری از اهرم در سرمایه گذاری در املاک را برای کمک به شما در درک بیشتر مفهوم انجام دهیم. خوب ، بنابراین شما یک خانه 4 خوابه با قیمت 100000 پوند پیدا می کنید:

• یک خانه با قیمت 100000 پوند بخرید
• از یک خرید برای اجازه دادن به وام برای 75،000 پوند استفاده کنید
• 25000 پوند از واریز استفاده کنید
• در این ملک شما خواهید بود:
• 75 ٪ اهرم ، که 75،000 پوند است
• سهام 25 ٪ ، که 25000 پوند است

بنابراین ، برای خرید یک خانه با قیمت 100000 پوند ، ابتدا به 25،000 پوند واریز نقدی نیاز دارید.

75،000 پوند باقیمانده به صورت وام مسکن اعمال می شود.

این بدان معناست که شما با پایین آوردن فقط 25،000 پوند از پول خود ، یک دارایی 100000 پوند را کنترل می کنید.

با فرض اینکه ملکی را که برای سرمایه گذاری در آن سرمایه گذاری کرده اید قابل زندگی است ، مستاجران خوبی پیدا کرده بود و به خوبی از آن استفاده می کنید ، از درآمد اجاره ماهانه سود خواهید داشت. بنابراین می بینید که اعمال اهرم به شما امکان می دهد یک ملک را بدون پرداخت کل هزینه در جلو داشته باشید. شما همچنین جریان نقدی ماهانه را که این ملک تولید می کند ، دارید.

استفاده از اهرم یا پول نقد برای سرمایه گذاری در املاک

اهرم از پول قرض گرفته شده ، معمولاً به صورت خرید برای اجازه دادن به وام استفاده می کند تا بازده را افزایش دهد.

بگذارید نمونه دیگری از استفاده از اهرم در املاک سرمایه گذاری با دو نفر جان و پیتر را بررسی کنیم ، بنابراین می توانید بیشتر ببینید که چگونه اهرم به طور عملی کار می کند.

خرید نمونه نقدی خانه:

بیایید بگوییم جان یک ملک را برای پول نقد خریداری می کند.

وی 100000 پوند در این بانک برای استفاده دارد.

او یک خانه را با قیمت خرید 100000 پوند خریداری می کند.

او این ملک را با قیمت 500 پوند در هر ماه اجاره می دهد.

این به جان سالانه 6000 پوند می دهد.

با فرض اینکه هیچ هزینه دیگری برای پرداخت هزینه وجود ندارد ، در پایان سال ، درآمد ناخالص جان 6000 پوند خواهد بود ، که به وی بازده 6 ٪ سرمایه گذاری خود را می دهد.

خرید خانه با استفاده از اهرم مثال:

بیایید بگوییم پیتر نیز 100000 پوند در بانک دارد.

با این حال ، پیتر از تمام پول خود برای خرید یک ملک واحد که صاحب آن است استفاده نمی کند. در عوض ، پیتر چهار خانه خریداری می کند.

او این کار را با قرار دادن 25 ٪ سپرده برای هر خانه و اعمال 75 ٪ باقیمانده از وام مسکن خرید انجام می دهد.

مثال پیتر چیزی شبیه به این است:

ملک 1:

• 100000 پوند قیمت خرید.
• 75000 پوند وام.
• 25000 پوند واریز نقدی.
• 500 پوند در ماه اجاره.
• 200 پوند بازپرداخت بهره وام.
• 300 پوند جریان نقدی خالص در هر ماه.
• 3600 پوند در سال جریان نقدی.

ملک 2:

• 100000 پوند قیمت خرید.
• 75000 پوند وام.
• 25000 پوند واریز نقدی.
• 500 پوند در ماه اجاره.
• 200 پوند بازپرداخت بهره وام.
• 300 پوند جریان نقدی خالص در هر ماه.
• 3600 پوند در سال جریان نقدی.

ملک 3:

• 100000 پوند قیمت خرید.
• 75000 پوند وام.
• 25000 پوند واریز نقدی.
• 500 پوند در ماه اجاره.
• 200 پوند بازپرداخت بهره وام.
• 300 پوند جریان نقدی خالص در هر ماه.
• 3600 پوند در سال جریان نقدی.

ملک 4:

• 100000 پوند قیمت خرید.
• 75000 پوند وام.
• 25000 پوند واریز نقدی.
• 500 پوند در ماه اجاره.
• 200 پوند بازپرداخت بهره وام.
• 300 پوند جریان نقدی خالص در هر ماه.
• 3600 پوند در سال جریان نقدی.

همانطور که در مثال بالا مشاهده می کنید ، پیتر چهار ویژگی را با استفاده از اهرم خریداری می کند.

او برای هر خانه 3600 پوند سود کسب می کند. بنابراین این چهار خانه به پیتر درآمد کل 14400 پوند در سال می دهد.

همانطور که می بینید ، این بسیار بیشتر از آن است که جان در مثال خود سود خود را بدست آورد. مثال پیتر قدرت قدرتمند اهرم را نشان می دهد.

اکنون این مثال فقط برای تصویرگری است ، در دنیای واقعی سرمایه گذاری در املاک هنگام خرید خانه ، هزینه های خرید ملک مانند هزینه وام مسکن ، هزینه های انتقال ، مالیات صاحبخانه وظیفه تمبر و موارد دیگر را متحمل خواهید شد. فراموش نکنید که آیا شما قادر به خرید ملک زیر ارزش بازار هستید.

علاوه بر این ، هنگامی که ملک سرمایه گذاری خود را اجاره می کنید ، ممکن است هزینه هایی از قبیل هزینه نمایندگان املاک ، هزینه های موجودی ، هزینه مدیریت ، گواهی EPC ، گواهی ایمنی گاز و غیره داشته باشید ...

گزینه های تأمین مالی

اگرچه وام ها ، و به طور خاص وام های خرید ، محبوب ترین روش برای تأمین اعتبار خرید املاک به منظور به دست آوردن اهرم هستند ، گزینه های تأمین مالی دیگری نیز در دسترس شما هستند. این شامل:

• وام های پل - جایی که می توانید برای خرید یک ملک کوتاه مدت وام بگیرید. وام های پل اغلب در معاملات BMV استفاده می شود.
• حراج مالی. حراج ها مکان های خوبی برای یافتن خریدهای معامله هستند. وام دهندگان مختلفی در انگلستان وجود دارند که در تأمین مالی حراج تخصص دارند. اکثر خانه های حراج در طی یک دوره چهار هفته به سرمایه نیاز دارند ، بنابراین وام دهندگان دارایی حراج می توانند به سریع تأمین بودجه کمک کنند. برخی از وام دهندگان حتی می توانند قبل از شرکت در حراج ، امور مالی را برای شما فراهم کنند ، که این امکان را برای شما فراهم می کند تا با یک توافقنامه به حراج برسید.
• وام سهام خانه. این گزینه فقط در دسترس صاحبخانه هایی است که از قبل دارایی دارند. با این حال ، همه صاحبخانه ها نمی توانند وام های سهام خانه را تضمین کنند. علاوه بر این ، قانون مانع از افزایش بیش از حد سرمایه گذاران برای گسترش اوراق بهادار املاک خود می شود ، بنابراین تحقیقاتی را انجام دهید تا دریابید که آیا وام سهام خانه گزینه ای مناسب برای شما است.

خطرات اهرم

بسیاری از سرمایه گذاران تصور می کنند آنچه پیش از این اتفاق افتاده است دوباره اتفاق می افتد و این در بازار املاک صادق است. ممکن است فکر کنید که اگر برخی از خواص خاص برای چندین سال به طور پیوسته بین 10 ٪ و 15 ٪ افزایش یافته باشد ، که آنها همچنان از ارزش خود قدردانی می کنند. با این حال ، این ملک یک بازار است و مانند بسیاری از بازارها در چرخه حرکت می کند.

شمارش بر ارزش قیمت املاک همیشه در کوتاه مدت افزایش می یابد ، یک پیشنهاد خطرناک است. شما نمی توانید برای تولید نتایج ارزشیابی یکسان به قیمت املاک آینده اعتماد کنید.

در رکود بازار ، قیمت املاک می تواند سقوط کند و شما می توانید به دلیل وام خود بیشتر از آنچه که این ملک ارزش دارد ، در نهایت مدیون باشید.

نمونه اهرم

در مثال اهرم ما در جایی که ما یک ملک را با قیمت 100000 پوند خریداری می کنیم ، تصور کنید. بیایید تصور کنیم که قیمت املاک در طی 12 ماه 30 ٪ کاهش یافته است.

• قیمت خرید ملک 100000 پوند
• مبلغ وام 75000 پوند
• حقوق صاحبان سهام 25،000 پوند

با کاهش 30 درصدی در ارزش املاک ، ما در یک تغییر منفی قرار خواهیم گرفت.

• ارزش املاک 70،000 پوند (30 ٪ کاهش از 100،000 پوند)
• مبلغ وام 75000 پوند
• عدال ت-5000 پوند

اکنون می توانید ببینید که در این مثال این ملک در منهای 5،000 پوند است که ما آن را عدالت منفی می نامیم.

قبل از اینکه از استفاده از اهرم برای سرمایه گذاری در املاک استفاده کنید ، باید برای سه سناریو محاسبه کنید: بهترین ، بدترین و محتمل ترین موارد.

علاوه بر این ، نرخ بهره می تواند خطر شما را افزایش دهد. اگر نرخ بهره شما افزایش یابد ، بازپرداخت شما می تواند بالاتر از درآمد اجاره شما باشد.

اگر مبلغ 0 ٪ یا 5 ٪ سپرده را کاهش داده اید ، به ویژه در معرض خطر استفاده بیش از حد هستید. ممکن است فکر کنید این یک فرصت سرمایه گذاری عالی برای کنترل ملک با پرداخت هزینه های کم هزینه است. با این حال ، پرداخت ماهانه شما می تواند افزایش یابد ، به سرعت از طریق افزایش نرخ بهره. علاوه بر این ، هرچه پول بیشتری وام بگیرید ، پرداخت وام ماهانه شما نیز بیشتر خواهد بود.

افزایش اندک نرخ بهره 1 ٪ می تواند به طور فرعی پرداخت وام مسکن شما را افزایش دهد.

اگر به پرداخت هایی که خیلی زیاد است ، پایان دهید ، سرمایه گذاری املاک شما می تواند در معرض خطر باشد. همچنین می توانید ضرر و زیان سود را به دلیل جای خالی بالاتر از حد انتظار واحدهای اجاره ای یا ضرر اعتباری غیر منتظره مشاهده کنید.

آیا اهرم خوب است یا بد؟

استفاده از اهرم یک روش عالی برای رشد یک سبد ملک است. با این حال ، مانند همه سرمایه گذاری ها ، همانطور که در بالا دیدیم ، خطرات مرتبط با آن وجود دارد.

در پایان روز ، مزایا و مضرات استفاده از اهرم در بازار املاک وجود دارد.

در اینجا نگاهی به فواید و اشکالاتی ارائه می دهیم.

جوانب اهرم:

• شما باید کمتر از پول خود را پایین بیاورید. با استفاده از سرمایه گذاری در املاک ، به جای پرداخت 100،000 پوند کامل ، فقط 25،000 پوند برای خرید یک خانه 100،000 پوندی نیاز دارید. بیشتر آنها می خرند تا وام دهندگان انتظار داشته باشند که سرمایه گذاران بین 25 تا 40 درصد از قیمت خرید ملک را کاهش دهند.
• اهرم قدرت خرید بیشتری به شما می دهد. همانطور که در نمونه قبلی اهرم پیتر در این مقاله مشاهده می شود ، می توانید با استفاده از اعمال ، خواص بیشتری را خریداری کنید. اگر 100000 پوند در بانک دارید ، می توانید به جای خرید یک خانه برای 100،000 پوند کامل ، برای خرید چهار خانه به ارزش 100000 پوند ، از بودجه استفاده کنید.

منفی اهرم:

• بازار می تواند کاهش یابد. اگر این کار را انجام دهد ، پرداخت بهره شما می تواند بالاتر از اجاره ای باشد که دریافت می کنید. اگر بازار غیرقانونی شود یا نرخ بهره راکت باشد ، ممکن است نتوانید وام خود را پرداخت کنید. بسیاری از پرداخت های وام مسکن را از دست ندهید و این می تواند منجر به بازپرداخت ملک شما شود.
• شما نمی توانید مستاجر اجاره ملک خود را داشته باشید. تحولات بازار می تواند به این معنی باشد که یافتن مستاجرین مایل به پرداخت مبلغ اجاره ای که برای پرداخت وام خود و سودآوری خود نیاز دارند ، سخت تر است. اگر خواص شما خیلی طولانی خالی است ، می توانید به بدهی بپردازید. بهتر است در مکانهایی که همیشه افرادی را که به دنبال خانه های اجاره ای هستند ، مانند شهرهای بزرگ مانند لندن یا مناطقی که در نزدیکی دانشگاه ها هستند ، پیدا کنید.

در پایان روز ، هر سرمایه گذاری با خطرات همراه است.

بنابراین ، این که آیا شما باید از املاک استفاده کنید ، به نگرش خود نسبت به ریسک بستگی دارد.

هرچه تحصیلات بیشتری در مورد روند استفاده از اهرم در بازار املاک داشته باشید و هرچه سناریوهای بالقوه را بیشتر محاسبه کنید ، بیشتر می توانید در استفاده از املاک موفق باشید.

ایجاد اهرم در کار سرمایه گذاری در املاک

حتماً به یاد داشته باشید که اعمال اعمال شامل بدهی است. بنابراین ، همیشه خطر استفاده از پول شخص دیگری برای ایجاد اهرم وجود دارد.

اگر سوداگرانه و بسیار اهرم باشید ، اهرم در واقع می تواند علیه شما کار کند.

با این حال ، روش هایی وجود دارد که می توانید در کار سرمایه گذاری در املاک برای شما اهرمی ایجاد کنید.

بهتر است در صورت امکان ، یک ملک را با قیمت تخفیف خریداری کنید. این بدان معناست که در صورت کاهش بازار ملک می توانید ضررهای احتمالی را کوسن کنید. بهترین راه برای کار اهرم برای شما این است که به سادگی وام را با نرخ بهره وام بگیرید که می دانید می توانید مدیریت و حفظ کنید.

هرچه زمان بیشتری را برای محاسبه وضعیت مالی خود قبل از اعمال استفاده کنید و هرچه نتایج بالقوه را از خواصی که در آن سرمایه گذاری می کنید محاسبه کنید ، موقعیتی بهتر خواهید بود تا موفقیت در استفاده از املاک را انجام دهید.

نتیجه

آیا استفاده از اهرم در املاک سرمایه گذاری در مسیر مناسب برای شما است؟

بیایید آنچه را که از بخش های فوق آموخته ایم ، یادآوری کنیم. اصطلاح "اهرم" در رابطه با ملک به وام گرفتن پول ، معمولاً از طریق ارائه دهنده وام ، برای سرمایه گذاری در خرید ملکی که از آن می توانید بازده خوبی داشته باشید ، اشاره دارد.

هرچه بیشتر وجوه اهرم شما داشته باشید ، بازده بالقوه سرمایه گذاری شما بیشتر خواهد بود. اگر خانه ای را با قیمت 200،000 پوند خریداری کنید ، می توانید 25 ٪ واریز پرداخت کنید ، که 50،000 پوند خواهد بود.

اهرم شما 75 ٪ باقیمانده است. در این مثال ، این مبلغ 150،000 پوند است. سپس می توانید یک دارایی 200،000 پوندی را با تنها 50،000 پوند از پول خود کنترل کنید.

اگر 200،000 پوند در بانک دارید ، می توانید خانه ای را با آن قیمت خریداری کرده و آن را اجاره کنید تا هر سال سود آن را از اجاره دریافت کنید. از طرف دیگر ، با استفاده از اهرم ، می توانید با تقسیم پول خود به چهار مبلغ سپرده مساوی ، چهار خانه خریداری کنید.

بقیه پول توسط وام دهنده شما تهیه می شود. با چهار خانه می توانید چهار برابر مبلغ اجاره را از یک ملک واحد دریافت کنید.

بازار ملک می تواند نوسان داشته باشد و نرخ بهره می تواند افزایش یابد ، بنابراین همیشه یک عنصر ریسک در اعمال املاک وجود خواهد داشت. شما باید برای بهترین ، بدترین و به احتمال زیاد سناریوها محاسباتی را انجام دهید. با نگه داشتن در بالای منابع مالی ، می توانید در کار ملک برای خود اهرمی ایجاد کنید. مانند هر سرمایه گذاری ، مزایا و معایب مربوط به این روند وجود دارد.

مزایا شامل نیاز به کم کردن پول شخصی خود و داشتن قدرت خرید بیشتر است. اشکالاتی شامل: شما به بازار املاک متکی نیستید که رو به کاهش نیست ، و می توانید برای یافتن مستاجران برای املاک اجاره خود مشکل داشته باشید. فقط شما می توانید بدانید که آیا می توانید برای شما کاربردی ایجاد کنید.

امیدواریم که شما از خواندن این مقاله از ما در یکشنبه ها لذت برده باشید ، اگر از هر چیزی مطمئن نیستید که در نظرات زیر به ما اطلاع دهید و ما از کمک به شما خوشحال خواهیم شد.